+7 495 507-75-91
Заказать обратный звонок

Заказать обратный звонок

Ваш номер телефона*
Ваше имя

Мы перезвоним Вам
в ближайшее время!

Собственникам

КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ ПРАВИЛЬНО

Продажа квартиры – дело сложное, хлопотное и нервное. К объективным трудностям тут прибавляются и моральные: для большинства людей квартира является самым большим материальным активом и потерять ее страшно.

Сначала ответьте себе на вопрос: надо ли продавать? Зачем? 
На практике, довольно не редко встречаются продавцы квартир, которые рекламируют ее, показывают, но продадут или нет – непонятно. Если, например, Вы решили, что удастся переехать из коммуналки в хорошую двушку без особых вложений советую сразу отказаться от этой затеи. Не нужно надеяться найти двух дураков: первый здорово переплатит Вам, а второго Вы разжалобите своими проблемами и он уступит квартиру за полцены. ТАК НЕ БЫВАЕТ! Информация по продаваемым объектам доступна всем людям нашей страны совершенно бесплатно и круглосуточно! им есть с чем сравнивать!

«Разложим» сложную сделку на шаги.

ШАГ ПЕРВЫЙ:
Просто дать объявление и ждать кто на него откликнется?

Поэтому первый Ваш шаг – разумно оценить Вашу квартиру. Как это зачастую делают собственники квартиры: открывают базу AVITO или Яндекс-недвижимость. Определяют границы поиска: количество комнат и метраж. Видят наиболее дорогие варианты и в лучшем случае ставят на свою квартиру такую же цену, а в худшем – даже выше. Каков итог: непомерно раздутые цены. Опытный риэлтор сможет правильно оценить Вашу квартиру. Здесь играют роль множество факторов: район города, инфраструктура, этажность (последнее время резко упал интерес к 5-этажкам), состояние подъезда, состояние самой квартиры, сложность в подборе альтернативы, возможность привлечения ипотечного покупателя и т.д. Неразумно сравнивать квартиры одинаковой площади и даже месторасположения в «элитном монолите» и «сталинке». Результат: потраченное на рекламу время и деньги, потраченные в общении с риэлторами и покупателями, настаивающими на снижении цены - нервы. Итак – правильная оценка квартиры – первый и главный этап начала продажи.

У всего в этом мире есть свои достоинства и недостатки, и продаваемая нами квартира – не исключение. Постараться выпятить первое и по возможности скрыть второе – для продавца это естественное человеческое стремление.
Однако агент, помогающий Вам с продажей должен знать истинное положение вещей. Собственник владеет большей информацией о районе, доме в целом, соседях, ремонте и о собственной квартире. Вся эта информация пригодится ему для правильной презентации Вашей квартиры.
Грамотно составленное объявление, каждое слово в котором «продает» Вашу квартиру – залог интереса со стороны покупателей.
Риэлтор не только знает все возможные варианты продвижения объекта в рекламу, но и первый заинтересован в реализации в оптимальные сроки.

Фото – собственнику легче сделать наиболее выигрышные снимки своей квартиры (после уборки, освещение) – чтобы квартиры выглядела максимально привлекательно.
Очень часто встречаются объявления, в которых написана фраза: «возможен торг». Так пытаются привлечь покупателя неумелые продавцы, считая, что эти слова покажут срочность и продажи и готовность снижения цены. Однако, это совершенно неуместная фраза. Во-первых, возможность торга и так всем понятна. Во-вторых, такой фразой Вы даете намек на довольно-таки большой торг, на что и будет настроен пришедший на просмотр покупатель. Лучше сразу указать реальную рыночную цену с небольшим запасом на торг.
Вы решили принять помощь риэлтора. Тогда вот чего делать решительно не стоит – это подавать объявления самостоятельно. Эффективности это не добавит, зато создаст у покупателей впечатление, что в продаже несколько аналогичных квартир – а значит можно решительнее торговаться с владельцами.
Кроме того, получив Ваш номер телефона в игру вступят агенты с крайне низким профессионализмом. Такой агент не умеет убедить собственника в том, что сможет быстро, максимально дорого и грамотно продать его квартиру. Он просто копирует Ваши фото и размещает объявление о продаже уже под своим номером, но ПО ЗАНИЖЕННОЙ ЦЕНЕ, в целях привлечения покупателей. Расчет идет на то, что под «реального» покупателя собственник, как правило, готов уступать в цене. Итог: квартира будет продана по цене – ниже рыночной.

ШАГ ВТОРОЙ:
Итак, Вам позвонили и теперь квартиру надо показывать!

Главное – квартиру надо подготовить. Это означает выбросить все лишнее, вывести вещи серьезно загромождающие пространство. Не секрет, что покупатель хочет приобрести светлое и просторное жилье, а вещи, в беспорядке сваленные по углам пространство зрительно уменьшают. Самый первый шаг – генеральная уборка, вымыть окна. Немалую роль играет запах в квартире – это первое, что встречает покупателя в Вашей квартире. Были случаи, что покупатель разворачивался и уходил даже не переступив порог квартиры. Опять же риэлтор знает различные способы борьбы с этой напастью и каждый раз перед показом не даст Вам лениться или расслабляться.
А вот делать ли в продаваемой квартире ремонт? Однозначного ответа здесь нет. С одной стороны, отремонтированная квартира выглядит лучше, с другой – материалы и работы стоят денег. Но продать квартиру дороже именно на сумму ремонта – НЕ УДАСТСЯ! Так что либо будьте готовы к тому, что ремонт не окупится (однако сильно сократит сроки продажи Вашей квартиры, ведь среди аналогичных она будет наиболее интересна покупателю), либо в будет продаваться гораздо дольше (6-12 месяцев) и продана будет по низшей цене.
Сегодня на рынке, мягко скажем ажиотажа на покупку квартир нет. И продавцы, пытающиеся «строить» покупателя чаще остаются у разбитого корыта. Предложение превышает спрос, и для того, чтобы покупатель выбрал именно Вашу квартиру, ему нужно создать комфортные условия. Ведь пока он будет ждать «вечера четверга на следующей неделе», он посмотрит с десяток подобных вашей, квартир, и возможно – остановится на одной из них.
Однако и чрезмерная позиция «что изволите» тоже нехороша: противоположная сторона может понять, что с покупателями у Вас совсем плохо и станет активно «прессовать» в смысле торга. Одним словом, согласовать время показа – тонкий момент, который сумеет сделать грамотный риэлтор. Оперативно согласует время показа удобное обеим сторонам, учитывая специфику квартиры подберет оптимальное время показа (например: квартиру без отделки просто ни к чему показывать после захода солнца – там нет электричества и покупатель просто ничего не увидит. Или если показывать квартиру, расположенную на теневой стороне в яркий солнечный полдень – покупатель сразу определит, что квартира темная, в пасмурный же день или вечернее время – это в глаза уже не бросается).

Как вести себя продавцу во время показа?
Немного прибраться, привести в порядок себя, поскольку неприятное впечатление от человека может быть перенесено на квартиру. Не маячить в дверях. Вся содержательная часть общения лежит на риэлторе. Это он ведет показ, рассказывает о преимуществах и особенностях квартиры. Отступление от этого простого правила чревато проблемами. Поняв, что в тандеме продавец-риэлтор не все ладно, покупатель начнет торговать с самим продавцом напирая на недостатки квартиры. В этом случае Вы запросто можете потерять 200-300 тыс. от цены квартиры. Пожалуйста, не мешайте риэлтору! Он, спокойно и разумно, сможет аргументировать плюсы Вашей квартиры относительно аналогичных вариантов на рынке недвижимости. К тому же, задача риэлтора состоит в выяснении потребности покупателя еще до показа ему квартиры. Скажем, если квартиру смотрят ДЛЯ пожилой семейной пары, то вовсе ни к чему рассказывать о близлежащем фитнес-центре или детском садике, а вот сделать упор на близкое расположение пенсионного фонда и поликлиники будет не лишним. 
Продаж без того, чтобы покупатель не попытался снизить цену, не бывает. Это правило действует всегда и везде. Осознайте, что торг – это элемент игры. Не принимайте происходящее близко к сердцу – даже если противоположная сторона прибегает к прямым оскорблениям, а бывает и такое! Ну а самое лучшее – торговаться «заочно», т.е. опять-таки через риэлтора. И нервы сэкономите, и будет между вами и покупателем «буфер».
К Вам приходят люди, которые уже отсмотрели не одну квартиру, возникает элемент сравнения и не всегда в Вашу пользу. ВАШ риэлтор знает конкурирующие квартиры, он сможет грамотно компенсировать перевес в Вашу пользу. 
К переговорам Вы должны быть готовы ВСЕГДА: за рулем, за важным для Вас занятием, за вечерним укладыванием детей спать, в поездках на дачу или заграницу, в кино или ресторане. В уме Вы должны иметь полный набор вопросов к потенциальному покупателю, чтобы отсеивать «экскурсии».

ШАГ ТРЕТИЙ:
Покупатель найден и нужно закрепить его интерес.

Итак, покупатель найден. Теперь предстоит принять аванс. Сколько брать и какие бумаги при этом подписать?
Аванс и задаток выполняют в принципе одну и ту же функцию – подтверждают факт заключения договора и серьезность намерений сторон. Однако разнятся по «жесткости». Задаток – подкрепленное деньгами обязательство, аванс – не более чем «соглашение о намерениях».
Если Вы работаете с риэлтором, то он, отстаивая Ваши интересы, составит договор «аванса» - не имеющий никаких дисциплинирующих пунктов. К тому не стоит забывать, что аванс продавцу вносится не большой – порядка 30-50 тыс., агентство же от имени продавца примет порядка 100-200 тыс., с потерей которых не так легко согласиться потенциальному покупателю, а значит он и не «передумает» в процессе сбора документов или прямо перед подписанием ДКП.
Вопрос о времени – также полностью оставляемый на усмотрение сторон. Вариантов тут два: либо это «прямая продажа» - квартира просто продается, либо это «альтернативная продажа».
В первом варианте сроки выхода на сделку минимальны – если продавцом все необходимые для регистрации сделки документы собраны, все выписаны и никто не проживает – хоть на следующий день. Другой вариант гораздо сложнее и долговременней. Скажем, взамен Вам нужно приобрести квартиру большей площади, та квартира, что Вы отобрали тоже не просто продается, а с одновременной покупкой двух с добавлением ипотечных средств. Как быть тогда? Вам может быть удастся сгруппировать все звенья цепи, может быть остальные лица, участвующие в этой сделке и будут прислушиваться к Вашим желаниям, но это крайне маловероятно. Самостоятельно совершить альтернативную сделку практически не реально, она может рассыпаться либо на этапе сбора документов (ведь продавец одной из тех двух одновременно покупаемых квартир может сказать, что ему например, «неохота» собирать документы для банка) или же прямо на сделке. Такие случае вовсе не редкость. Здесь трудно переоценить роль риэлтора. В его задачу войдет не только найти покупателя на Вашу квартиру, но и отследить готовность всей цепочки. Общаться, увещевать, где-то помогать со сбором документов (по доверенности), советом, опытом. 
Риэлтор ЗАИНТЕРЕСОВАН в доведении сделки до конца, он приложит все усилия к этому!
Сроки освобождения квартиры так же сложно зависят от длины цепочки – она может составлять и 7-8 звеньев, в таком случае, учитывая, что каждый из участников сделки сможет выехать только в покупаемую жилплощадь, срок Вашего выбывания может сдвинуться и на 3 месяца. Вам удастся убедить в покупателя? И снова в переговоры вступает риэлтор.
Если Вы продаете сами, а покупатель с риэлтором – в предварительный договор могут быть включены пункты об ответственности (штрафы) на случай, если Вы «не успеваете» выйти на сделку или освободить квартиру вовремя.

ШАГ ЧЕТВЕРТЫЙ:
Начнем собирать документы.

Все бумаги, необходимые для регистрации купли-продажи квартиры, можно разделить на две большие группы. 
Первая – это те, что уже должны быть у собственника на квартиру: (свидетельство о регистрации права собственности и правоустанавливающий документ). Выписка из домовой книги и финансово-лицевого счета. Однако бывают кооперативные, например, дома и получать документы у них сложнее – в правлении Вашего ЖСК. 
Кроме того, понадобится разрешение органов опеки и попечительства, если в числе собственников продаваемой квартиры имеются несовершеннолетние дети или лица, признанные судом недееспособными. Такое разрешение получается в муниципалитете. «Просто» продавать Вам квартиру они не дадут – сделка однозначно должна быть альтернативной! Да и в этом случае чиновники еще внимательно посмотрят, не хуже ли приобретаемая Вами квартира. На практике, самостоятельное урегулирование этого вопроса занимает порядка 8-10 месяцев. Риэлтор ЗНАЕТ куда идти, какие документы и кому подавать, какие аргументы приводить. Действуя по доверенности от Вашего имени он сможет грамотно и быстро согласовать все этапы.
Следующий документ – согласие супруга(и) на сделку. Однако и здесь может быть подвох. Человек давно в разводе, отношения с бывшей половиной на «на нуле», да еще и все документы на квартиру на имя Вас одного. С точки зрения закона квартира является нажитой в браке собственностью и согласие нужно добыть ценой порой грандиозных усилий! В противном случае, бывший супруг может подать в суд и договор будет расторгнут! И в этой ситуации пригодится риэлтор – у Вашей «бывшей» половины могут быть претензии и негатив к Вам и Вашим родным, но с риэлтором он(она) будет общаться если не с радостью, то по крайней мере без враждебности. Хороший риэлтор подкован в нюансах семейного права, его не так легко смутить отказом от переговоров. Кстати Вашу альтернативную квартиру он не забудет проверить в этом направлении.

Вторая группа– документы, что требуются не всегда, но очень часто.
В настоящее время более 85 % сделок с недвижимостью происходят с привлечением ипотечных средств. Итак, «Вас покупает» ипотечник! С одной стороны несказанная радость – дело сдвинулись, многочисленные звонки и не многочисленные показы позади, дело за малым, НО ипотечный покупатель «осчастливит» Вас списком документов, необходимых для одобрения квартиры банком и документами для страховой компании. Ничего страшного в них нет, и вопреки распространенному заблуждению с ипотекой вовсе не так уж долго «возиться», опять же НО только если Вы к нему были готовы и вовремя позаботились о необходимых документах. Главными здесь будут технический паспорт (изготавливается месяц) и кадастровый паспорта на квартиру (7-14 дней). Еще можно добавить справку (для домов старше определенного страховой компанией возраста) о том, что дом сносу не подлежит и к кап. ремонту с отселением не готовится (7-10 дней), зато это же время экономится на сроке регистрации сделки (не 10, а 5 рабочих дней). В общем-то обычные бумажки, если они собраны – неделя и выход на сделку. Однако наш продавец до последнего будет надеяться, что покупать его будут за наличные деньги. Вступив в игру, риэлтор докажет Вам необходимость сбора документов, Вашу выгоду и во времени и по деньгам, ведь покупателей с наличными ждать можно и год, а они еще и избалованы обилием предложений, торгуются гораздо напористей «ипотечников», квартира примелькается, интерес к ней пропадет. Каждый подумает: «раз эту квартиру так долго никто не купил, значит либо там что-то не в порядке с документами, либо она таких денег не стоит». Таким образом, потратив не большую сумму денег и некоторое время на стояние в бесконечных очередях в БТИ, кадастровой палате и пооббивая пороги администрации (или же это сделает по доверенности за вас риэлтор) Вы имеете реальный шанс довольно быстро выйти на сделку.
С другой стороны, если ваша продажа альтернативная и Вы привлекаете средства банка – та же проблема: выбранная Вами квартира скорее всего окажется «не готовой» и опять Ваш риэлтор убедит, уговорит, уболтает, поможет, но документы той стороной будут собраны в кратчайшие сроки.

ШАГ ПЯТЫЙ:
Договор купли-продажи.

Раньше, в 90-е годы, его обязательно должен был заверить нотариус. В 1999 году вступил в действие новый закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которым был создан специальный уполномоченный орган – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и сделки было разрешено заключать в простой письменной форме. Тут же надо отметить, что вопреки своему названию, эта форма не такая уж и простая. Нужно знать, что именно следует включить в договор, какие пункты не существенны, а какие и вовсе не нужны. При этом надо учитывать все требования законодательства РФ. В случае любой ошибки в тексте или содержании договор просто не примут в Росреестре. А если, подписав с Вами договор, покупатель вернулся например, в Мурманск или Хабаровск собирать вещички и дожидаться пока Вы квартиру освободите в оговоренные тем же договором сроки? Представили? Риэлтор связан с Росреестром тесными неформальными узами, очень хорошо знает предъявляемые там требования, а юридический отдел компании составит договор быстро и грамотно, этот документ будет стопроцентно «проходным».

Регистрация.

С точки зрения государства, именно регистрация является основным этапом сделки (а не Ваши хлопоты с показами, торгом, согласованием условий и сбором документов). Именно в тот момент данные заносятся в Единый государственный реестр прав и происходит смена собственника квартиры. Участники сделки должны лично предоставить договор купли-продажи и прочие необходимые документыи квитанции по оплате госпошлины. Все бы ничего, НО очередь в офис Росреестра г. Королева, например, участники сделки должны занять еще ночью и не отлучаться (а то списки очередности загадочным образом под утро могут и исчезнуть). Так кто из вас - покупатель или Вы приедет зимой к Росреестру к 2:00 и попрыгает вокруг него часов до 9:00, и уверяю, первыми Вы все равно не будете – вперед даются талончики участникам, не попавшим на прием в предшествующие дни. По практике – «сдадитесь» вы в лучшем случае часам к 12:00. А если «та сторона» не успеет к Вашему номеру по талончику? Очередь пропала. Завтра все сначала. Дайте риэлтору доверенность и это все уже не Ваша проблема. Риэлтор сдаст документы, получит зарегистрированные и передаст обеим сторонам лично в руки. Причем и оплата услуг риэлтора по регистрации сделки по сложившейся традиции ложится на плечи покупателя. Будьте к этому готовы, если сделка альтернативная.

Способы получения денег.

Способов передачи денег существует множество. Это и наличные из рук в руки, и всевозможные банковские переводы. Большинство применимых в обычной жизни технологий для рынка недвижимости не приемлемы. Причина в том, что регистрация сделки занимает определенное время, а получение денег должно быть жестко синхронизировано с ней. Если продавец получит деньги раньше – он может отказаться отдавать недвижимость. Если с передачей припоздниться – будет то же самое, только с обратной стороны: квартира уже стала собственностью покупателя, а деньги он может и не заплатить. Путем проб и ошибок рынок недвижимости выработал технологию расчетов – использование депозитарной банковской ячейки. Основная тонкость здесь в составляемом при аренде договоре. Условием доступа кячейки с заложенными в нее деньгами будет регистрация (доступ к деньгам получит продавец квартиры) или не регистрация (тогда покупатель заберет обратно свои деньги) перехода права собственности на квартиру. По сложившейся традиции аренду ячейки оплачивает покупатель по данной сделке. Если покупатель «забалтывает» Вас на какую-то иную схему передачи денег, доверчиво заглядывает в глаза и рассказывает трудности всей своей жизни – насторожитесь! Мошенники – хорошие психологи, они Вас «чувствуют», риэлтор убережет Вас от неуместной в таком деле доверчивости к незнакомым людям. Если же сделка альтернативная, дополнительная ячейка – за Ваш счет.

С точки зрения Вас, т.е. продавца квартиры, сделка завершена. Переход права собственности зарегистрирован, доступ к деньгам у Вас есть. НО предстоит последний этап – фактически передать квартиру новому владельцу.

ШАГ ШЕСТОЙ:
Освободите помещение!

Лучше всего продавать и покупать пустые квартиры, однако для российского рынка, такая ситуация скорей исключение. Чаще происходит так, что в продаваемом жилище люди сидят до последнего – и выбывают из него только в новокупленное.
Как и в какое время произойдет освобождение продаваемой квартиры законом никак не регламентируется, этот вопрос оставляется исключительно на усмотрение сторон. Условия эти обычно прописываются в договоре купли-продажи, и продавцу остается только соблюдать их.
Риэлтор, принимая аванс за Вашу квартиру, уже в предварительном договоре, отстаивая Ваши интересы, согласовывает с покупателем выигрышные с Вашей позиции сроки, будь они максимальны или минимальны.
Следует отдельно вспомнить военкомат. Все мужчины в нашей стране являются военнообязанными и должны при переезде сниматься и становиться на воинский учет, что, конечно процесс удлиняет.
А что, если бывший собственник квартиры просто не станет «торопиться» с ее освобождением? Для борьбы с подобным давно найдено решение – называется оно «удержание под выписку». Часть суммы, 200 тыс-1 млн. рублей, закладывается в отдельную ячейку и продавец получит доступ к этим деньгам только предъявлением свежей выписки из домовой книги. Хуже, когда такое удержание Вы не продумали. И риэлтора у Вас не было. А риэлтор «той стороны», понятное дело, ничего о такой практике Вам не сказал. Более того, Вы один никогда не сможете настоять на удержании, «чужой» риэлтор засмеет, продавец возмутится, оскорбится в лучших чувствах, да так, что Вы еще и извинять будете. Вступив в переговоры, Ваш риэлтор быстро все расставит по местам. С другой стороны, чего Вам боятся? Ведь той квартиры Вы полноправный владелец! Значит СУД будет на Вашей стороне, и по прошествии пары месяцев (в лучшем случае) обязательно присудит бывшему владельцу освободить квартиру, ну а дальше уже работа судебных приставов. Вы же пока можете с «комфортом» пожить и на съемной квартире. А как правильно надо судится Вы знаете? Ну это уже не наша юрисдикция. Либо сами, либо платим адвокату.

Состояние квартиры тоже довольно благодатное поле для возникновения конфликтов. Покупатель видел объект обжитым и симпатичным, а передают ему НЕЧТО. Закон в подобном случае изъясняется довольно обще – «квартира должна быть пригодна для использования». Бывают ситуации отнюдь не «грошовые», когда продавец «обещал» оставить встроенную кухню, мебель, шкафы-купе, бытовую технику, сам же потом «передумывает»и все вывозит.В такой ситуации опытный риэлтор, в защиту Вас от возможного обмана составляет дополнительный договор, в котором будут прописано имущество, передаваемое будущему собственнику с приложенными фотографиями. С этим списком и будем сверяться при передаче квартиры покупателю.Бывали в нашей практике случаи, когда квартира с «полным фаршем» пыталась передаваться новому собственнику не просто пустой – со снятыми розетками и сантехникой! Просто предложив продавцу Вашей будущей квартиры составить доп. договор с описанием имущества – поможет выявить обманщиков, ведь не секрет, что такая квартира будет стоить дешевле аналогичных.

Подведем итоги:
Риэлтор – Ваши ноги, руки, мозги, нервы.
Оплачивает труд Вашего риэлтора – покупатель Вашей квартиры, от Вас нужно только согласие на сотрудничество и не мешать ему делать свою работу!
Риэлтор не получит свою зарплату пока сделка не будет доведена до получения Вами денег или же получения свидетельства о праве собственности на альтернативную квартиру.
… Одним словом, агитировать за то, чтобы работать всегда и только с риэлтором, мы не станем. Но и решение о самостоятельном плавании должно быть осмысленным.
Однако, выбирая агентство наиболее симпатичным покажется обещающее заВашу квартиру максимум. Следует понимать, что обещанная цена окажется слишком высокой: за такую цену продать объект будет не реально. Итог: потраченные время и нервы. Плюс прессинг – недобросовестный риэлтор, сам же пообещав Вам нереальный максимум все же будет стараться убедить Вас что цена высока и нужно снижаться.

В общем, оставайтесь реалистами!

Для того, чтобы сэкономить Ваше время, оптимизировать затраты, мы поможем выгодно продать либо сдать в аренду Вашу недвижимость. Заполните пожалуйста поля формы и специалисты нашей компании обязательно свяжуться с Вами.

Мы будем рады помочь Вам!

Ф.И.О.*
Контактная информация*
Тип недвижимости
Площадь*
Дополнительная информация
Фотографии/планировки
Введите символы с картинки*
* - поля, требующие обязательного заполнения